Stand: August 2026
Sanierungspflichten: Was wirklich gilt – und was nicht mehr
Zu kaum einem Thema kursieren so viele veraltete Angaben wie zu den Sanierungspflichten. Das liegt daran, dass sich die Rechtslage 2026 gleich zweimal grundlegend geändert hat. Diese Seite trennt beides: was tatsächlich vorgeschrieben ist – und was Sie in Ruhe lassen können.
Das Wichtigste in einem Satz: Eine allgemeine Pflicht, Ihr Haus zu sanieren, gibt es nicht. Es gibt zwei konkrete Nachrüstpflichten und eine Sonderregel beim Eigentümerwechsel – mehr nicht.
Was zum 29. Juli 2026 weggefallen ist
Das Gebäudemodernisierungsgesetz hat das frühere Gebäudeenergiegesetz abgelöst. Mehrere Pflichten, über die jahrelang diskutiert wurde, gibt es seitdem nicht mehr:
| Was oft noch behauptet wird | Wie es tatsächlich ist |
|---|---|
| „Heizungen über 30 Jahre müssen raus" | Diese Austauschpflicht wurde ersatzlos gestrichen. Eine funktionierende Anlage darf weiterlaufen und repariert werden. |
| „Neue Heizungen müssen zu 65 % erneuerbar sein" | Die 65-Prozent-Regel ist entfallen. Sie haben beim Heizungstausch wieder freie Wahl. |
| „Ab 2045 sind Öl- und Gasheizungen verboten" | Das Betriebsverbot ab 2045 wurde gestrichen. |
| „Vor dem Einbau einer Gasheizung ist eine Beratung Pflicht" | Diese Beratungspflicht ist entfallen. |
Wenn Ihnen jemand heute noch mit diesen Argumenten eine neue Heizung verkaufen will, arbeitet er mit veralteten Angaben – oder er hofft, dass Sie es nicht wissen.
Was tatsächlich Pflicht ist
Übrig geblieben sind zwei Nachrüstpflichten. Sie gelten unabhängig davon, ob Sie ohnehin etwas vorhaben:
Oberste Geschossdecke oder Dach dämmen
Ist der Dachboden unbeheizt und zugänglich, muss die oberste Geschossdecke einen U-Wert von höchstens 0,24 W/(m²·K) erreichen. Alternativ kann stattdessen das Dach gedämmt werden.
Wann die Pflicht nicht greift: Wenn der Mindestwärmeschutz bereits erfüllt ist. In der Praxis ist das oft schon bei einer vorhandenen Dämmung ab etwa vier Zentimetern der Fall. Ob Ihr Dachboden betroffen ist, lässt sich meist in wenigen Minuten vor Ort klären.
Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen dämmen
Zugängliche Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen – typischerweise im Keller – müssen gedämmt sein. Das ist die günstigste aller Pflichten, oft eine Sache von wenigen hundert Euro, und sie rechnet sich meist schon über die eingesparte Energie.
Die Sonderregel beim Eigentümerwechsel
Hier wird es für viele erst relevant. Wer ein Ein- oder Zweifamilienhaus selbst bewohnt und dies schon am 1. Februar 2002 tat, ist von den Nachrüstpflichten befreit. Diese Befreiung ist an die Person gebunden – nicht an das Gebäude.
Das heißt: Bei Verkauf, Erbschaft oder Schenkung entfällt die Befreiung. Der neue Eigentümer muss die Nachrüstpflichten innerhalb von zwei Jahren nach dem Eintrag ins Grundbuch erfüllen. Das trifft in der Praxis vor allem Erben und Käufer älterer Häuser – also genau die Menschen, die ohnehin gerade viel zu regeln haben.
Genau deshalb lohnt sich der Hauskauf-Check vor dem Notartermin: Dann wissen Sie vorher, ob und was auf Sie zukommt.
Ausnahmen gibt es weiterhin bei Denkmalschutz, bei geplantem Abriss oder Umbau innerhalb der Frist sowie in Härtefällen. Diese Ausnahmen greifen aber nicht automatisch – sie müssen bei der zuständigen Behörde beantragt und belegt werden.
Wenn Sie ohnehin bauen: die 10-Prozent-Regel
Sobald Sie mehr als zehn Prozent einer Bauteilfläche erneuern – etwa die Fassade neu verputzen oder einen größeren Teil des Dachs decken –, muss die neue Ausführung bestimmte energetische Mindeststandards einhalten. Das ist keine zusätzliche Pflicht zum Sanieren, sondern eine Vorgabe wie saniert wird, wenn Sie es tun.
Praktisch heißt das: Wer ohnehin ein Gerüst stellt, sollte die Dämmung gleich mitdenken. Ein zweites Mal gerüstet wird selten.
Was neu dazugekommen ist – und wichtiger wird als jede Pflicht
Der Gesetzgeber hat die Ordnungspflichten gelockert und steuert stattdessen über den Preis. Für Ihre Entscheidung ist das mindestens so relevant:
- Grüngas- und Grünheizölquote ab 2028: Brennstoffe dürfen nur noch mit einem Mindestanteil grüner Bestandteile in Verkehr gebracht werden. Diese Anteile sind teurer als fossile.
- Bio-Treppe für neu eingebaute Öl- und Gasheizungen: ab 2029 zunächst 10 %, danach stufenweise 15 %, 30 % und bis 2040 60 % erneuerbarer Anteil.
- Steigender CO₂-Preis: Er wirkt unabhängig von jeder Pflicht direkt auf Ihre Heizkosten.
Für die Rechnung heißt das: Eine neue Gasheizung ist heute wieder erlaubt – aber ob sie sich über fünfzehn Jahre trägt, ist eine andere Frage. Diese Rechnung machen wir mit Ihnen auf, statt Ihnen eine Technologie zu verkaufen.
Expertenliste des Bundes BAFA-
antragsberechtigt KfW-
antragsberechtigt Gebäudeenergie-
berater (HWK)
Wir dürfen Ihren Antrag stellen
Für alle Maßnahmen, mit denen sich diese Pflichten erfüllen lassen, gibt es Fördermittel – und für deren Beantragung ist ein gelisteter Sachverständiger vorgeschrieben. Beide Inhaber sind eingetragen und antragsberechtigt.
Nachprüfbar unter energie-effizienz-experten.de – die Liste ist öffentlich.
Und wenn man die Pflichten ignoriert?
Verstöße sind Ordnungswidrigkeiten und können mit Bußgeldern geahndet werden. In der Praxis fällt das meist bei der Feuerstättenschau durch den Schornsteinfeger oder beim Verkauf auf. Wir erwähnen das der Vollständigkeit halber – in aller Regel ist der wirtschaftliche Grund ohnehin der stärkere: Eine ungedämmte oberste Geschossdecke kostet Sie jeden Winter Geld, unabhängig davon, ob jemand kontrolliert.
Sind Sie betroffen? Das lässt sich vor Ort in kurzer Zeit klären – ein Blick auf den Dachboden, in den Keller und aufs Typenschild der Heizung genügt meistens. Die Erstberatung bei Ihnen zu Hause ist kostenlos, auch wenn dabei herauskommt, dass Sie nichts tun müssen. Dieser Fall kommt häufiger vor, als Sie denken.
Stand: August 2026 · Diese Übersicht ersetzt keine Rechtsberatung. Maßgeblich ist der Gesetzestext in der jeweils geltenden Fassung; im Einzelfall entscheidet die zuständige Behörde.
Nächster Schritt
Der erste Termin bei Ihnen zu Hause ist kostenlos.
Schreiben Sie uns kurz, worum es geht. Wir melden uns innerhalb von 24 Stunden an Werktagen und stimmen einen Termin ab – unverbindlich und ohne Kosten für Sie.
Kevelaer & Kamp-Lintfort · Mo–Sa 7:00–20:00 Uhr · Rückruf innerhalb von 24 Stunden